קרקעות מדינה במסלולי הפשרה

מאת משה פרטיג ואבי שנער שמאיי מקרקעין

 

להמחשת המורכבות בהליכי ההפשרה של קרקעות חקלאיות בבעלות המדינה, המוחכרות ע"י מינהל מקרקעי ישראל למושבים והשפעתם של הליכים אלו על השווי הנקי של הקרקע, בחרנו לנתח שווי קרקע באזור התעשיה כנות, המצוי בתחום המועצה האזורית באר טוביה כקילומטר דרומית לצומת גדרה. אזור התעשיה משתרע על קרקעות בשטח של כ-600 דונם, חלקן בבעלות פרטיות וחלקן בבעלות המדינה.

 

אזור התעשיה הוקם בשנים האחרונות ונבנו בו שטחי תעשיה בגדלים שונים, במבנים מודרניים בני שתיים עד שלוש קומות. הירידה בביקושים לתעשיה עקב מצבו של המשק בשנים האחרונות גרמה לכך כי מצויים כיום באזור עודפי שטחים בנויים וכאלו הנמצאים בשלבי בניה שונים. המחירים נמוכים בהתאם ושווי הקרקעות מתקרב לנקודת המינימום אולם ניתן לצפות שעם יציאת המשק מתקופת המיתון והתגברות הביקושים לשטחי תעשיה, תתהפך המגמה ומחירי הקרקעות באזור יאמירו.

 

זכויות הבניה

 

תכנית בנין העיר מייעדת את מרבית מגרשי התעשייה באזור למבנים עד גובה 3 קומות. אחוזי הבניה מאפשרים בניה לשימוש עיקרי של 35% לקומה בשלוש קומות או 50% בקומת קרקע ו-55% בקומות עליונות ובסה"כ 105% לשימוש עיקרי ו-10% לשטחי שרות. ניתן לבנות מרתפים בשטח של 40% הכוללים 10% לשימוש עיקרי ו-30% לשטחי שרות.

 

ניתוח השווי

 

ניתוח שווי שטחים בנויים בסביבה מביא למסקנה שתרומת הקומות העליונות לשווי הקרקע הינה נמוכה יחסית ואילו תרומת המרתפים אפסית. לפיכך אנו סבורים שהניצול הכלכלי הנכון והיעיל הינו בבניה ללא מרתפים של כ-55% בקומת הקרקע וכ-60% בקומות העליונות כולל שטחי שירות.

 

מחירי שטחים בנויים, ברמת מעטפת, בבנינים חדשים בסביבה בקומת קרקע הם 700 - 650 $ למ"ר המניבים דמי שכירות חודשית של 5 - 6 $ למ"ר ובקומות העליונות 550 - 600 $ למ"ר המניבים דמי שכירות חודשית של 4 - 5 $ למ"ר.

 

ניתוח שווי לדונם, בגישת החילוץ משווי שטחים בנויים בקומת קרקע לפי 675$ למ"ר בנוי, בניכוי 15% רווח יזמי הכולל עלויות מימון ושיווק, נותן יתרה של 587$ למ"ר. בהפחתת עלויות בניה ברמת מעטפת כ-400 $ למ"ר והיטלי פיתוח למועצה האזורית כ-65 $ למ"ר, מתקבל שווי קרקע למ"ר מבונה של 122$. תחשיב דומה לקומות העליונות לפי 575$ למ"ר בנוי נותן שווי קרקע למ"ר מבונה של 35$.

 

על דונם ניתן לבנות 550 מ"ר בקומת קרקע לפי 122$ למ"ר מבונה שהם 67,000$ ועוד 600 מ"ר בקומות העליונות לפי 35$ למ"ר מבונה שהם 21,000$ ובסך הכל 88,000$ לדונם כולל פיתוח, בניכוי היטלי הפיתוח על הקרקע כ-28,000 $ נקבל שווי של כ-60,000 $ לדונם קרקע ללא פיתוח.

 

מחירים שהתקבלו לאחרונה במכרזי המינהל למגרשים ללא פיתוח בשטח של כ-4 דונם, באזור תעשיה באר טוביה הסמוך, היו כ-44,000 $ לדונם (יוני 99) וכ-66,000 $ לדונם (מרץ 2000). השוואת מחירים אלו לשווי שקיבלנו, תוך מתן התיקונים הנדרשים, הנובעים מאופיו של אזור התעשיה כנות, מביא אותנו לדעה כי השווי של 60,000$ לדונם שהתקבל בגישת החילוץ, משקף באופן סביר את שוויו של המגרש נכון לינואר 2000.

 

ניתוח רגישות שווי הקרקע ביחס לשינויים בשווי שטחים בנויים מצביע על רגישות גבוהה ביותר אשר נובעת מהמחירים הנמוכים של השטחים הבנויים ביחס לעלויות הבניה. מתקבל כי שינוי של 5% בשווי שטחים בנויים יביא לשינוי של כ-50% בשווי הקרקע.

 

מסלול 717

 

בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 717, קרקע חקלאית שהוחכרה למושב, המבקש להקים עליה מפעל, תוצא מחוזה החכירה של המושב וייחתם חוזה חכירה נפרד בין המינהל והמושב או תאגיד שבשליטתו. כתאגיד שבשליטתו נחשב תאגיד בו מחזיקה אגודת המושב בלפחות 26% מהון המניות המקנות לה זכות למנות לפחות 26% ממנהלי התאגיד ולקבל לפחות 26% מרווחיו. לגבי קרקע למפעל שייחתם לגביה חוזה נפרד, ישולמו דמי חכירה מהוונים בגובה 51% מערך הקרקע ותשלום היטל השבחה יחול על החוכרים.

 

לביצוע עיסקה במסלול 717 נדרש היזם להקים תאגיד בו לאגודת המושב יהיה חלק של לפחות 26%. התאגיד יחכור את הקרקע מהמינהל ביעוד לתעשיה, תמורת תשלום של 51% מערכה ויקים עליה מבני תעשיה. עיסקאות מכירה יוכלו להתבצע רק בחלקו של היזם בתאגיד ואילו על המושב לשמור על שיעור אחזקות שלא יפחת מ-26% . לפיכך מתאים מסלול זה בעיקר ליזם המעוניין בקרקע לשימוש עצמי או להקמת נכס מניב ואינו מתאים ליזם המתכנן בנית שטחי תעשיה למכירה.

 

שווי הזכויות בקרקע במסלול 717, לאחר הפחתת 51% עבור דמי חכירה מהוונים אשר ישולמו למינהל וכן 15% בגין השותפות הכפויה והאילוצים הנובעים ממנה, הינו כ-25,000 $ לדונם מהם יש להפחית את היטל ההשבחה אשר ישולם לועדה המקומית לתכנון ובניה. חוק התכנון והבניה איפשר לועדה המקומית במרחב תכנון מקומי, שבו מועצות אזוריות, להחליט בדבר ההיטל ושיעורו. בחוק ההסדרים לשנת 2000 בוטל שיקול הדעת הנתון לועדה והיא מחויבת בגביית ההיטל במלואו. לכן, במסלול 717 יקבע המחיר הסופי לקרקע אך ורק לאחר סיכום גובהו של היטל ההשבחה עם הועדה המקומית.

 

מסלול 727

 

בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 727 המתייחסת לקרקע חקלאית ששונה יעודה, יבוטל חוזה חכירה של החוכר והוא יהיה זכאי לפיצוי של 27% מתקבולי המינהל, או לזכות חכירה של חלק מהקרקע ששונה יעודה, ששוויו יהיה 27% משווי הקרקע לאחר שינוי היעוד. בחר החוכר לקבל חכירה של חלק מהקרקע, יבוטל חוזה החכירה החקלאי, הקרקע תוחזר בשלמותה למינהל ולאחר שינוי הייעוד ייחתם עם החוכר, או מי מטעמו, הסכם פיתוח לחוזה חכירה מהוון בלא תמורה לגבי החלק מהקרקע המגיע לו כפיצוי.

 

בניגוד למסלול 717, מסלול 727 מתאים גם ליזם המעוניין בקרקע לשימוש עצמי וגם ליזם המעוניין בקרקע לצורך הקמת מבנים למכירה. שווי הקרקע במסלול זה הינו כ-60,000 $ לדונם, שתמורתם תפנה אגודת המושב את היזם למינהל לחתימת הסכם פיתוח לחוזה חכירה מהוון ב-91% . היזם כפוף ללוחות זמנים להתחלת הבניה ולסיומה על פי דרישות הסכם הפיתוח ולא חלה עליו חובת תשלום היטל השבחה.

 

שווי הזכויות

 

לסיכום, בהתבסס על מחירי המקרקעין בסביבה וזכויות הבניה הקיימות, אנו מעריכים את שווי זכויות החכירה המלאות במגרש אופייני בשטח כ-4,000 מ"ר נכון לינואר 2000, בהתקשרות במסלול 717 בגבולות 100,000$ לא כולל מע"מ, כאשר מסכום זה יש להפחית את היטל ההשבחה כפי שיוסכם עם הועדה המקומית לתכנון ובניה ולתאמו ליחסי השותפות בתאגיד. בהתקשרות במסלול 727 שווי זכויות החכירה הינו בגבולות 240,000$ לא כולל מע"מ. היטלי פיתוח בעבור הקרקע בלבד בסך של כ-115,000 $ ישולמו למועצה האזורית, יתרת היטלי הפיתוח על השטח הבנוי ישולמו במועד הוצאת התרי בניה.

 

עיבוד מאמר אשר פורסם במדור מכרז באויר, "גלובס" 16/1/2000